1. La Residenza del Proprietario: Deve Toglierla?
Sì, se l’appartamento viene affittato per intero.
L’obbligo di legge: Per il Codice Civile (art. 43), la residenza anagrafica deve coincidere con la dimora abituale (dove si vive effettivamente). Mantenere la residenza in una casa affittata interamente a terzi costituisce una falsa dichiarazione anagrafica e si rischiano sanzioni e controlli da parte della Polizia Locale.
L’unica eccezione (Affitto Parziale): Se viene affittata solo una stanza o una porzione della casa (riservandosene una parte), il proprietario può mantenere la residenza lì.
Cosa succede alle agevolazioni “Prima Casa” dell’eredità?
Per le agevolazioni fiscali d’eredità (imposta ipotecaria e catastale ridotte), il requisito di legge è avere o trasferire la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile (entro 18 mesi), non necessariamente dentro quel singolo appartamento.
Attenzione all’IMU: Se viene tolta la residenza perché l’immobile è affittato, la casa non sarà più considerata “abitazione principale”. Di conseguenza, il proprietario dovrà pagare l’IMU.
2. Quale Contratto Conviene Fare?
Opzione A: Canone Concordato (3 + 2)
È quasi sempre la scelta più conveniente dal punto di vista fiscale per un affitto residenziale.
Tassazione: Permette di accedere alla Cedolare Secca ridotta al 10% (invece del 21% standard).
Sconto IMU: Diritto a una riduzione del 25% sull’IMU (e in molti Comuni ad un’aliquota comunale ulteriormente agevolata).
Residenza del proprietario: Deve essere tolta (se affittato interamente).
Residenza dell’inquilino: L’inquilino ha il diritto di chiedere la residenza se quella diventa la sua dimora abituale. Il proprietario non può vietarglielo per contratto (un’eventuale clausola di divieto sarebbe nulla).
Nota importante per il proprietario: Lo sconto della Cedolare Secca al 10% e il taglio IMU del 25% spettano al proprietario a prescindere dal fatto che l’inquilino decida di spostare lì la residenza o mantenga solo il domicilio.
Opzione B: Contratto Transitorio (es. 12 mesi / Annuale)
Se l’intenzione è affittare per un solo anno, occorre stipulare un Contratto Transitorio (durata da 1 a 18 mesi).
Requisito fondamentale: Non si può fare un contratto di 1 anno “a piacere”. La legge richiede una motivazione di transitorietà documentata (es. lavoro a tempo determinato, corso di studi, ristrutturazione della propria abitazione) da allegare al contratto.
Residenza e Domicilio: Nel contratto transitorio l’inquilino solitamente mantiene la residenza altrove e sposta solo il domicilio.
Residenza del proprietario: Il proprietario deve comunque togliere la residenza se non vi abita più e affitta l’intera casa.
In sintesi:
Se l’appartamento viene affittato per intero, il proprietario deve togliere la residenza.
Il contratto Canone Concordato 3+2 garantisce le maggiori agevolazioni fiscali (Cedolare 10% e IMU -25%).
L’inquilino in un 3+2 può liberamente scegliere di spostare la residenza o mantenere solo il domicilio, senza che questo comprometta i benefici fiscali del proprietario.
